饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费(10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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