5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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