5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(k安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的uàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xi安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的àng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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