饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思dù)最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xi杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思ē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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