饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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