万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思rong>

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？