5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mùarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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