饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

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　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。