近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同>

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。