近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(j宁波慈溪的邮编是多少í)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类宁波慈溪的邮编是多少资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(c宁波慈溪的邮编是多少hǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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