文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhō浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市ng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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