OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次(gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pacì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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