文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交黄山山体主要由什么岩石构成付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ黄山山体主要由什么岩石构成)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(黄山山体主要由什么岩石构成guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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