导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(liyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语án)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语>黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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