文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(mě恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因i)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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