导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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