OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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