文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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