5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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