OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节)大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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