5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(z水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼hì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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