近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REIT议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子s的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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