5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shē美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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