万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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