一线城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息(xī)为(wèi)什么这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房(fáng)指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的(de)核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深(shēn)圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先有(yǒu)利于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束(shù)。传言(yán)称：二手房(fáng)贷(dài)款不按官方(fāng)参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时(shí)报21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大行表示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率(lǜ)为真，更(gèng)多(duō)体现为银行贷款等领域按照(zhào)新(xīn)的规(guī)则进行，但不(bù)会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不(bù)用(yòng)发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横(héng)空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山(shān)、福田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场价1000万的(de)房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即(jí)300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的(de)部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当(dāng)于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也(yě)确实(shí)证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计(jì)，实施二手房指导价的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二(èr)十年最低记录，相(xiāng)较20手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越20市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面，与二(èr)手(shǒu)房指导价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今(jīn)二手(shǒu)房(fáng)挂牌价(jià)低(dī)于(yú)及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价(jià)低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深(shēn)切的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位(wèi)码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如(rú)果案(àn)例属实(shí)，买家的(de)实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前(qián)价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠(dié)加这三(sān)年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千万。

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　　深(shēn)圳一大(dà)批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成(chéng)交量创下多年新低(dī)，学(xué)区(qū)房(fáng)神话不再(zài)，房产(chǎn)中介的日子难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓....

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　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来，实施了(le)二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低调(diào)退出(chū)，目(mù)前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山(shān)区(qū)试点多子(zi)女家庭和(hé)职住(zhù)平衡(héng)家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份(fèn)70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销(xiāo)售价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激(jī)活二手(shǒu)房交易，具有定海神(shén)针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正(zhèng)在路(lù)上...

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