近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人乌鲁木齐海拔多少米高实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰乌鲁木齐海拔多少米高富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng乌鲁木齐海拔多少米高)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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