近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

我国最穷的5个城市，哪一个省最穷　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù我国最穷的5个城市，哪一个省最穷)了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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