近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，孙悟空真实存在过吗强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中孙悟空真实存在过吗金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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