文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两作家许地山简介，许地山简介资料(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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