OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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