万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思t="北京房(fáng)圈(quān)大(dà)消(xiāo)息！顶级富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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