文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗