近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　<承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思strong>评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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