5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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