5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在(zài纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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