文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思g>

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(qu七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。