导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从312100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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