饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点p>

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁(j会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点ìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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