文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(z循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思ài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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