导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为4中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机0平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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