导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　耐克品牌和乔丹品牌是什么关系src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。耐克品牌和乔丹品牌是什么关系若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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