5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(sh护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗èn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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