5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zh修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句ōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句