5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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