万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dō200克等于多少毫升水，200克是多少ml水u)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，200克等于多少毫升水，200克是多少ml水中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估200克等于多少毫升水，200克是多少ml水值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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