“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要(yào)满足(zú)以(yǐ)下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分(fēn)化(huà)，无(wú)论是(shì)在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国(guó)资(zī)背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳(wěn)健特色的(de)国央(yāng)企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很(hěn)多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么(me)好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规(guī)避(bì)公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿(ná)地策(cè)略的(de)同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各(gè)维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道(dào)也更辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向存(cún)量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上(shàng)的中游环(huán)节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有(yǒu)品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的(de)十(shí)大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

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