饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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