文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fá成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思ng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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