OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流(假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终(假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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