近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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